作为在德国有着四十年历史的建筑规划设计事务所，我们自2005年开始进入中国承接项目，亲眼目睹和经历了中国房地产飞速发展的十年。不夸张的说，中国这十年间的变化，超过德国过去五十年的总和。根据发达国家的经验来看，中国的很多现象是违背规律的，但是确实存在着，而且持续发展着。存在即合理，对于未来的判断，应该首先基于对过去和目前现象的理解。在大量的与政府，与开发商合作的过程中，我们从一开始的不解，到后来的适应，到现在的主动引导，我们认为，要做好一个成功的项目，对于市场和局势的判断是首要的，其次才是技术和细节。
对于兰州这个内地城市，我们怀有特殊的感情。第一次来到兰州承接项目是在2006年，迄今为止已经十年，有幸在这个城市留下了几件成功的作品。今天受兰州方程式的热情邀约，来谈谈我们对于房地产未来局势以及兰州地产市场的一些看法。
经历了房地产这高速发展的二十年，恐怕目前所有中国人最关心的问题是未来的房地产趋势到底怎么样？房价到底会涨还是会跌？
我们的观点是：
中国的房地产市场，短期仍有可为，长期不容乐观。
十年前，当我从德国回到中国，我非常惊讶于中国的高房价，对比欧美发达国家，当时北上广的房价已经严重租售比超标。当时我的判断是中国房价必跌，但是后面几年的发展却证明了我的判断是错误的。德国的经济如此发达，居民收入如此之高，大城市人口也非常稠密，房价却如此稳定。中国老百姓收入那么低，房价却一路飞涨，完全背离市场规律，原因究竟在哪里？这几年，通过多年在地产界的浸润，以及对中国局势和经济的研究，我终于逐渐想明白了其中的道理。
首先，从需求角度讲，房价的推高有赖于庞大的地方人口向中心输送的动力。中国的总体平均人口密度并不高，但是人口过于集中，这主要是由于区域发展的不平衡所导致，不平衡的根源来自于我们的财政体制。德国采用联邦财政体制，各州享有相当的经济自主权，“自己赚钱自己花”。中国采用中央财政体制，“国家分配”仍然是财政的主基调。中央有钱都花在首都和沿海，地方有钱都花在省会和核心城市，长期以来，造成了区域发展的极大不平衡。中国地大物博，拥有庞大的人口基数，改革开放和户籍放开以后，人口充分自由流动，涌向就业机会集中的大城市。成家立业之后，他们更会选择在教育和医疗资源相对集中的大城市安家落户。我国的城镇化率从1949年的10.64%提升至1981年的20.16%，从1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，从1996年的30.48%提升至2013年的53.73%。 2015年我国的城镇化率为56.1%，比照发达国家平均80%的城市化率，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段，还有很大的增长空间，可以想象庞大的农村和地方人口仍将源源不断的涌向城市，涌向中心，房价上涨难以遏制。
1950-2025年中国城镇化率趋势表
其次，中国缺少有效的住房保障体制。不动产拥有其他任何商品不具备的属性，即不动性，地段是其不可复制的属性，所以不能用普通商品的供给规律来判断其价值规律。在正常情况下，如果城市的人口和就业在增加，不动产应该是一直增值的，因为周边的配套在不停完善，基础设施在不断投入。老百姓的住房问题，是不能通过市场化的房地产供给来解决的，我非常赞同任大炮的一句话：“穷人就不应该去买商品房！”穷人的住房问题，应该通过政府供给来解决。德国的房价过去一直如此稳定，主要有赖于政府提供的大量廉租房经适房，老百姓没有购房恐慌。我们的政府供房少得可怜，门槛又很高，绝大多数老百姓被迫涌向商品房市场，所以房价被一路推高。
最后，中国的土地制度和欧美发达国家完全不同。土地私有制下的房地产交易是完全的市场化行为，很难出现价格垄断。比如，德国的商品房社区规模都比较小，大多数都是私人的小片土地搞开发，土地自由交易，地产开发的门槛低，导致同期市场上的项目多，选择面大，价格合理。中国的土地为国有，土地拍卖制度推动土地价格一路上涨，面粉涨价面包当然不会跌。土地的资源控制在政府手中，地产的供给则掌握在房企巨头手中，购房者完全是弱势群体，只能恐慌性买入，以求自保。近年来地方财政收入下滑，实体经济情况不容乐观，加之中央对地方举借债务的限制更加严格，部分地方政府只能在土地出让收入上想办法。2014年数据显示，地方卖地收入占比达到地方财政收入的一半左右，其占比规模不容小觑。在近几年楼市整体不景气的情况下,地方政府卖地收入却不断再创新高。在德国我们是以规划为主业的设计公司，在整个德语区排名位于前两位。
我们在欧洲做的规划基本都以旧城改造为主，但是在中国的规划业务基本都在新城区。中国政府不愿意触碰麻烦的旧城改造，他们更乐意在空地上建设大片的新区。规划的主要目的就是卖地，土地国有也使得大片的规划和土地出让成为可能。这种制度实际上是把双刃剑，一方面使得城市面貌的大幅改观和经济飞速发展成为可能，很多德国同事曾经向我表达他们的羡慕，中国的城市建设日新月异，政府工程大刀阔斧，德国的城市十年如一日，任何改变都要经过非常繁杂的公众决议，最终往往无法实施。但是，另一方面，这种体制也导致了城市的盲目扩张，交通拥堵，基础设施建设的浪费，以及环境和资源的破坏。德国之所以经济高速发展，生态环境还那么好，就是因为他们严格控制了城市边界。
所以，短期来看，中国的房地产仍将持续上涨，因为中国城市化的进程尚未完成，保障性住房的供给短期内无法大量增加，实体经济乏力，地方财政对于卖地收入的依赖性短期内也无法改变。
不过长远来看，任何违背价值规律和发展规律的现象都不会长久，中国房地产市场泡沫终将难以为继。
根据中国主要房地产经纪公司的一项调研报告，全国主要35个城市房价与收入的比例是10：1，在大城市则更高。以北京为例，房价与收入比例是19:1，也就是说，北京的居民必须把他们全年的收入全部拿出来，连续存19年才有可能让一个三口之家在北京买一个一百平方米的公寓。反观国际，全球主要城市的房价和收入比例是4.6:1， 其他主要发达国家的房价与收入比例通常在5-6倍之间，仍然明显低于中国的房价与收入比例。当房价高到严重超出人们的购买力的时候，会带来诸多不良后果。比如人员成本增加，企业纷纷撤退；购房压力过大，就业人口和年轻人群纷纷逃离，大都市逐渐衰败，土地资源枯竭，买地模式难以持续。
根据数据显示，我国城镇化率在“十一五”期间每年提高1.39个百分点，“十二五”前四年平均每年提高1.21个百分点，经历了快速上涨阶段。而从2020年城镇化比重达到60%的目标来看，未来几年该比重每年需要提高0.87个百分点。这意味着城镇化速度将有一定改变。“十三五”规划专家组成员、中国社会科学院副院长蔡昉指出，在未来人口红利的变化下，我国城镇化增速将会减缓。可以预测，城市化进程一旦减缓，我国房地产高房价将难以为继。
所以，我认为，未来的房地产发展，必然出现两极分化：一线城市恒热，沿海省会稳中有升，三四线情况堪忧。
中央集权导致资源配置的极大不均，沿海和内地，一线和三线，省会和地方，存在巨大差异。政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区。过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和 “厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
一线超大城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”圈层继续外扩，不仅让长三角、珠三角大城市圈内一二线城市房价快速上涨，京沪周边部分中小城市房价甚至在调控后不降反涨。虹吸效应的蔓延造成三四线中小城市被“掏空”，在首批刚性需求被满足后，三四线城市楼市后续乏力的效应开始逐步显现。
自然的发展规律是大城市将越来越大，而小城市越来越小，因基础设施造价高昂，优质教育，医疗等配套资源有限，大城市难以复制，若不限制城市规模，其自然的发展规律就是不断的蔓延和扩张。
所以，中国房地产市场内一线城市永远是热土，沿海经济带及省会城市将稳中有升，三四线城市情况堪忧。
谈到兰州的房地产市场，我认为无法脱离中国整体发展的大趋势。作为省会城市，虽然地处内陆，经济欠发达，但是由于用地受限，同时有地方性购房人群的支撑，短期内未来的地产市场仍将稳中有升。
另外，对于兰州房地产的各项细分市场，我们也有一些自己的看法。
兰州住宅地产市场——改善型，高品质产品稀缺，精装产品成未来热点
在长期执行90/70以及90/50政策下，目前兰州在售的住宅项目主力户型以90平米两房领跑供应市场。根据2011年统计数据显示，兰州市商品住宅供应中90-120㎡（两房）户型占比最大，位居市场供应首位，占整个供应量的48.6%；其次是70-90㎡（两房)，位居次席，占整个供应市场的13.3%，位居第三的90-120㎡（三房），占据市场10%的份额。
在首轮刚需置业的浪潮之后，将迎来庞大的改善型市场需求，特别是二孩政策实行以来，三房户型逐渐成为市场的热点。一刀切的小户型政策造成市场供给较为单一，90平米户型比例过高。我们认为未来对于小三房、大三房的市场需求将会逐渐增加，未来的产品设置比例配制上应该予以充分考虑。
欧美发达国家的社会结构是纺锤型，中国的社会结构是金字塔型，我认为更有可能类似火山型，就是中间更细一些。内陆城市缺少发达的第三产业，高收入的白领人群较少，因此社会阶层分化更为明显。底层是数量庞大的屌丝大众，顶部是特殊阶层的高端人群，中间的中产阶层相对缺失。那么价格分化将是兰州市房地产市场的必然走势：对于开发商而言，要么针对大众市场提供走量型、刚需型的项目，要么针对高端市场提供高品质，定制化的产品，在产品设计上都是可行之道。
从一线城市的开发经验来看，普通毛坯住宅的设计已经越来越趋同，越来越成熟。产品的品质越来越多的通过精装修来体现，高端产品几乎都以精装为主。兰州目前在售精装住宅项目较少，户型以96-105㎡为主，价格受区域地段和配套不同，差异明显。参考2011年数据，精装标准在1200-1500元/㎡，所用材料多为国内二三线品牌，精装标准一般。除了恒大投资建设的恒大名都项目走全部精装路线，其余项目多以单栋或高楼层部分精装，来试水市场，市场整体供应体量较小。而恒大名都作为恒大地产在兰州的开山之作，凭借其品牌知名度、精装、低总价、区域潜力升值，受到了市场热捧。
根据2016年数据统计，虽然兰州房价略有小幅下跌，但是核心城区的房价却依然居高不下，而且精装修的新建商品房价格更是水涨船高。其中，位于国际会展中心对面的云祥花苑，其公共部分精装修的价格为13500元/㎡;位于兰州市体育运动学校北面的兰州万达公馆，其公共部分精装修的价格为11800元/㎡；由此可见，精装修产品已逐步成为未来市场热点。
兰州办公地产市场——未来办公楼产品过剩，公寓产品，loft产品将大量涌现
新一轮城市规划后，政府推出了大量商办用地，体现了政府发展三产，树立政绩的壮志雄心。据不完全统计，截止2016年8月31日，兰州在建写字楼建筑共有33个，可供应办公面积逾415万平，加上正在办理前期手续和土地整理的15个待建项目，合计145万平的待建面积，...